용적률 완화 저층주거지, 신축 전 볼 것

내 땅이 대상지면, 더 크게 지을 수 있다

서울시는 2026년 10월 14일 저층주거지 정비모델인 휴먼타운 2.0 대상지 7곳이 건축위원회 심의를 통과했다고 밝혔다. 중랑구 망우동, 강북구 수유동, 성북구 삼선동1가, 중구 신당동, 강서구 화곡1·2동, 구로구 개봉동으로 모두 약 25만3천㎡다. 재개발처럼 동네를 통째로 허무는 방식이 아니라, 집주인이 자기 필지에서 노후 주택을 새로 짓거나 고칠 때 용적률과 건폐율 규제를 완화해 주는 제도다.

핵심은 하나다. 내 땅이 대상지에 들어가면 같은 면적에 더 크게 지을 수 있다. 다만 완화 폭은 설계안과 심의 결과에 따라 달라지므로, 숫자만 보고 사업성을 단정하긴 이르다.

완화되는 건 용적률만이 아니다

Pavel Danilyuk

용적률은 마을 경관 디자인 가이드라인 평가 점수에 따라 조례 기준의 1.1배(5점 이상) 또는 1.2배(10점 이상)까지 늘어난다. 서울시 예시로는 제2종일반주거지역 165㎡ 대지의 연면적 상한이 330㎡에서 최대 396㎡로 커진다. 앞서 옥인동 등 사례에서는 제1종일반주거지역이 150%에서 180%로, 7층 이하 제2종이 200%에서 240%로 완화된 바 있다. 이 수치는 구역마다 다르니 대상지 기준을 따로 확인해야 한다.

완화는 높이와 건폐율로도 이어진다. 수유동은 건폐율이 40%에서 최대 60%로, 높이가 16m에서 20m로 풀렸다. 신당동과 화곡동은 지상으로 드러난 지하층을 주차장이나 비주거 용도로 쓰면 건폐율을 최대 80%까지 인정한다. 개봉동 일부 제3종 구역은 용적률이 250%에서 300%로 올라간다. 연립·다세대의 이격거리와 옥상 조경 인정 비율도 함께 완화됐다.

신축과 리모델링, 어디에 더 유리한가

결론부터 말하면 이번 완화는 신축에서 체감이 크다. 늘어난 용적률과 건폐율을 끝까지 쓰려면 새로 설계해야 하기 때문이다. 리모델링은 별도의 리모델링활성화구역에서 기존 연면적의 30% 안에서 증축을 허용하는데, 기존 구조와 내력벽 때문에 완화분을 다 살리기 어려운 경우가 많다.

비교 항목	신축	리모델링
완화 용적률 활용	거의 전부 가능	증축 한도·구조 제약
공사 규모·비용	크다	상대적으로 작다
거주하며 공사	어렵다	가능한 경우 있음
착공 의무	허가 후 12개월	구역 기준 확인

대지가 작아 기존 용적률을 다 채우지 못했던 노후 단독·다가구 필지일수록 신축 쪽 사업성이 뚜렷이 개선된다. 반대로 건물 상태가 양호하고 당장 큰 증축이 필요 없다면 리모델링이 비용과 거주 측면에서 현실적이다.

설계 전에 확인할 순서

• 내 땅이 7곳 대상지(특별건축구역)에 포함되는지 자치구에 확인
• 해당 구역의 용적률·건폐율·높이 완화 기준과 디자인 가이드라인 점수 요건
• 디자인 평가에서 1.1배와 1.2배 중 어디까지 노릴 수 있는지
• 주차장 설치 기준과 높이 제한 때문에 완화분을 실제로 다 쓸 수 있는지
• 건축허가 신청 시 특례적용계획서를 자치구에 함께 내야 한다는 점

서울시는 전문가 자문단 휴머네이터를 통해 기획설계와 상담을 무료로 지원한다. 설계를 맡기기 전에 이 창구부터 활용하면 완화 가능 범위를 가늠하는 데 도움이 된다.

업체 상담 때 물어볼 것

설계·시공 업체를 만나면 지을 수 있다는 답이 아니라 얼마에, 어디까지 가능한지를 물어야 한다.

• 디자인 가이드라인 점수를 몇 점까지 받을 수 있고, 그에 따른 용적률은 얼마인가
• 완화된 용적률 기준 연면적과 예상 공사비, 3.3㎡당 단가는 얼마인가
• 주차 대수와 높이 제한을 맞추면 실제 사용 가능한 연면적은 얼마나 줄어드는가
• 허가 후 12개월 착공 의무를 맞출 수 있는 일정인가
• 임대 수익을 염두에 둔다면 1층 상가·비주거 활용으로 건폐율을 더 쓸 수 있는가

제도 운영 기간은 지정 후 3년이다. 완화 혜택을 노린다면 일정에 여유가 많지 않다는 점을 염두에 두고, 대상지 지정 여부와 조례 기준은 서울시 주택정책 공지나 관할 자치구에서 최종 확인하는 것이 안전하다.

출처

1. 서울시 휴먼타운 2.0 대상지 7곳 심의 통과
2. 서울시 주택정책 휴먼타운 2.0 안내
3. 옥인동 등 휴먼타운 2.0 용적률 완화 기준